40 years or more have already passed since the Condominium Law was enacted in Japan in 1963, and nowadays condominiums are established as the main residence status in the cities. However, various problems in the condominiums have become tangible especially in the urban areas. Namely, various problems occur in the management and the maintenance of condominiums, and the number of decrepit condominiums which have been constructed many years ago has increased. Even though a series of revisions have been realized as measures devised to deal with these problems, which could not be foreseen by the legislators, a lot of problems still exist under the law currently in effect.
Under these circumstances, it is necessary to consider the ideal structure of condominium in Japan. In this research, we have conducted a comparison of the Condominium Laws in Germany and in Japan. In Germany, many important developments in judicial decisions and lawmaking can currently be observed in the legislation concerning Condominiums, which has had a strong influence on the Japanese condominium law enacted in 1963. In this research not only have we given the outline of the developments mentioned above, but we have also obtained a certain level of understanding concerning the current situation of condominiums in Germany, through local field investigations. These are indispensable for the international comparison of law systems.
It is often pointed out that there are common problems in Japan and Germany and so far both have taken respectively original measures. However, taking into consideration the problems Japanese condominiums are confronted with, especially the way agreements between the owners are formed and the problem of nonpayment of management and maintenance fees of the condominium by the owners, discussions in Germany can provide us with a lot of useful information.

This project organized three research groups; a group for Okamatsu Documents, one for Chigusa Documents, and one for court records, in order to provide “Documents of the Okamatsus" and “Documents of Chigusa Tatsuo" in Waseda University Library' s collections, both of which are the research materials of the first magnitude for exploring formation process of modern laws in East Asian countries, and “Criminal Trial Records" held by the Judges and Prosecutors Training Institute in Taiwan, to academia for sharing them with researchers. Each group had engaged in basic research and work for public opening as follows:
(1) The research group for Okamatsu Documents: publishing “Documents of the Okamatsus" (8,579 items) as “Documents of Okamatsu Santaro (microfilms version)" (122 reels) and Catalogue of Documents of Okamatsu Santaro (820 pages total) through the Yushodo Publishing.
(2) The research group for Chigusa Documents: making the tentative catalog of “Documents of Chigusa Tatsuo" (1,271 items) donated to Waseda University Library.
(3) The research group for trial records: conducting field work on the criminal trial records in Japanese colonial times held by the above institute, and incorporating 19,558 items of 192 volumes in the tentative catalog.
(4) Making public these catalogs by publishing them in the accomplishment report.
(5) Focusing on development of legal profession training and legal education in East Asia, as one of the materials for empirical study on a corridor of formation process of laws in East Asia. Participating in the symposiums in each country, exchanging views lively, and studying differences of socio-historical backgrounds among countries and intercomparison of each system.

We arranged and cataloged books and documents presented from the Library of the Okamatsus, including 182 documents of Okamatsu Yokoku, 799 letters, 580 documents on Santaro's study abroad, 86 commodity catalog at Germany, 114 notes, 426 documents of Universities, 183 legal opinions, 2,336 manuscripts, 1,967 documents and archives of Taiwan, 347 documents and archives of the South Manchurian Railroad Company, 11 documents of the Colonial Committee, 93 documents of legislation, 1216 funeral documents and others. In September, 2002, we visited the High Court, district courts and the Judicial Research and Training Institute in Taiwan, with the intention of researching on their court records under Japanese colonial rule. We could confirm that various kinds of court records including files of civil and criminal judgment documents were kept in their record stacks or libraries. We think we must take effective measures to keep these court records, because they were not in good state of preservation. For the sake of future study, we believe it to be our responsibility to preserve these court records for our descendants. We will cooperate and assist with Professor Wang Tay-sheng of Taiwan National University who converts court records of the District Court of Taichung into digital records. And we will undertake cataloging the court records under Japanese Colonial Rule. Furthermore, we will with the cooperation of the Judicial Yuan of ROC make a suggestion to take effective measures to keep and open to public these court records in Taiwan.

The research of the final year was conducted by five teams, namely ; 1) Environment and resources (green and water ecology, amenity etc) , 2) Socio-economic structure (effects of regional socio-economic structure on land-use ordering) , 3) Infrastructure (effects of agricultural and living/public infrastructure allocation to land-use ordering) , 4) Spatial structure (general structure of land use in rural area including non-agricultural land) , and 5) Institutional setting (role of legal systems in land-use ordering) . Results of these studies were systematically integrated into a report consisting of two parts ; "National Land and Rural Villages toward 21st Century" (Part 1) and "Land-use Planning" (Part 2) . In Part 1, perspectives on rural areas are discussed based on above five themes, and case studies for reordering rural land-use are introduced. In Part 2, systematic approaches for land-use planning are discussed considering proper land-use ordering in rural areas toward the age of global environment.
As a whole, the research clarifies rural land-use structure through fundamental aspects, and gives general perspectives on its proper ordering.

Our project aimed to research the mediated and combined relation between the Established System of Urban Land Laws and "Fundamental Land Laws", such as that enacted in 1989 in Japan. However, the main aims of ours was to compare these new dimension of the system of urban land laws in Japan with the structures of French, German, English and American equivalents if any, and to find the difference of "fundamental ideas" on land in the context of actual workings of such law connecting with so called"public intersts". The conclusion partly referred in various publications of our project members, among them, we would like to mention here a publications as follows.
2.S.HARADA,S.HIROWATARI,Y.YOSIDA,M.KAINO and S.WATANABE (eds.), Urban Planning Law in Germany, France, England and the United States, University of Tokyo Press, February 1993.
Much more overall comparisons should be done in order to find the real context of above new dimension of urban land law after 1989 act. Since there appears similar kind of change in the equivalents in above countries, we should include these new trends and then again try to find the very different structures between Japanese and other western systems. Following items, therefore are very essential and almost common for the analysis of each country :
(a) The development or formation of the concept of "Urban Planning Law" : (b) Urban planning, its subject and the idea of property in land : (c) Land activities or implementation system of urban planning : (d) Development value, beterrerment levy system and realizaton of the public interests : (e) The role of or impact from the housing policy.
3. The Report of Our Project :
Title : A Compartive and Overall Study on the Mediated and combined Relation between the Established System of Urban Land Laws and "Fondamental Land Law"
Writers included investigators of some Asian Coutries (Taiwan and Korea). That was important contribution, for we could reach to much more comprehensive comparison by the expansion of samples quantity and the increase of its value.

1. The purpose of the study has been to consider, comperatively and comprehensively, the ways of renovating and improving the habitational conditions and environments for residents in Japanese towns today by identifying major problems in recent urban and town development in Japan, by drawing comparisons with relevant policies and legislations in Britain, U.S.A., France and W. Germany, and by inquiring into possible ways of overcoming these problems. To accompish this purpose, the relevant policies and legislations of each have been analyzed in its concrete socio-institutional context; important problem areas that have emerged from this analysis then been analyzed and compared at greater details; and, throughout, emphasis has been on clarifying the institusional, administrative and legal problems surrounding town development in Japan, in close refrence to concrete realities.
2. Major accomplishments of the study include the following. (1) Comprehensive inquiries into town development in different countries have clarified perspectives and criteria essential for a comparative study of this sort. (2) It has identified many differences between Japan and the West with regard to the ideals/aims, structure and functions of land laws, legal restricitions on landownership, and citizens' roles in the shaping of towns. It has also clarified that these differences can be explained primarily by the different ways in which the two conflicting principles of town development, i.e., one favoring free working of "market principle", and the other favoring "control by public lopicy or planning," are institutionally and politically balanced and readjusted with each other. (3) The study suggests that the lack of proper balancing between the two principles underlies the failure of Japanese town development to give heed to improvement and renovation of habitational environment, and that some institutional reforms will have to be made.
3. Although some inportant issues are left unclarified, the findings of the study -- a total of 13 papers and the final report to Mombusho -- have laid solid enough foundations for further studies on town development laws.

１．墓地使用権の古いタイプに関する研究　下記の判例研究などを通じて、墓地使用権の法的性質に関する研究を行った。２．墓地使用権に関する新しいタイプに関する研究　東京都の霊園管理規則に関する検討会への出席の機会などを利用して、資料の収集や法的問題点の検討を行った。３．墓地使用権に関する日独比較研究　ドイツへ資料収集のために出張し、新しい文献などを入手し、管理規則の翻訳を行ったが、未発表である。研究成果の発表1997年５月　墓収去・墓地明渡・焼骨入骨壷収去請求事件　判例時報1594号163頁

　成年後見制度のドイツでの現況について、1996年の日本私法学会のワークショップにおいて共同報告を行った。その際にも述べたが、日本の法改正の可能性は大きく分けると二つあり、その一つは民法の抜本的な改正を中心とした法律制度の改正であり、もう一つは、民法の改正は最小限度に止めて、他の特別法の改正と新たな特別法の制定によって対応する方法である。いずれにしても禁治産宣言の戸籍への記載の廃止や、中・重度の知的障害者 の日常の生活必需品に関する契約の有効性に関する規定の新設等を含めて最少限度の民法改正を急ぐべきである。　世話を媒介とした、権利擁護センターを中心とした成年後見制度のシステムが、東京都、大阪府、埼玉県、神奈川県等を中心として実現しつつあり、ようやく成年後見と世話制度が現実のものとなりつつある。これらを前提として実現の介護をいかに実権していくか、が今後の課題となる。

一．高齢化社会と知的障害者 標記のテーマは，まず高齢化・少子化社会との関連で検討されるべきである。最近の人口統計によると（注1の論文等参照），日本の平均寿命は1947年では男50.06歳，女53.96歳であったが，1993年には男76.25歳，女82.51歳となっている。他の論文（注2）でも指摘されているように，日本で65歳以上の人口が7%（高齢化社会の指標）を越えたのが1970年であり，1995年には14%であり，最近の予測によれば，2025年においては23.4%となるとされている。この高齢化の速さに注目し，高齢の故に介護を必要とする者のための法制度の改革が急がれている。 このことは特に知的障害を持つ者に重要な問題を定期している。つまり，障害者の両親の死後に障害をもった子供（成人）が「世話」を必要とする期間が長期に及ぶという事態である。知的障害者の中の発達遅滞者と痴呆性高齢者を含めるならば，まさに知的障害者にとって成年後見制度は，現在最も重要な検討課題となりつつあるというべきである。2．成年後見の概念について ところで，成年後見という言葉自体が一般的には何となく馴染みにくい面を持っている。「後見」については，民法において，未成年者のための後見と禁治産宣告を受けた者（主として成年者）のための後見とが規定されている（838条以下）。しかし，最近において，「成年後見」と言う場合には，後者に限定されることなく，身上監護や財産管理の面において障害者の「世話」をすることを意味していると解してよい（場合によっては準禁治産者のための「保佐」をも含めて用いることがある。） また，「世話」についても，狭い意味では，知的障害者に対する世話を意味するが，広い意味では，身体的障害者に対する世話をも含めてこの概念を用いる場合がある。つまり介護とほぼ同義に用いられる場合がある。しかし，「成年後見」やドイツ法上の「世話」は，通常は法定代理権を含のものとして用いられるのに対して，「介護」は通常はそれを含んでいないから，その意味では両者が同義に用いられることはないと解してよい。二．成年後見の対象1．知的障害を有する成年者 未成年者にも知的な障害や肉体的障害のために自分自身に必要な事務処理ができない者がいるが，障害者が未成年者である限りは，通常は未成年者のための制度（＝親権者，それを欠く場合は後見人）により保護されているから，通常は問題にならない。しかし，その者が満20歳に達した途端に，法定代理人は存在しなくなるのである。親だから子供の法定代理人なのではなく，子供が未成年者だから親を法定代理人とする，というのが民法の考え方なのである。したがって，子供が満20歳に達して成年になっても，確かに親は親でありつづけるが（従って必要であれば介護を継続するであるろうが），もはや法定代理人（親権者）ではない。つまり，親だからといって（成人した）子供に代わって法律行為をする権限はないのである。2．痴呆性高齢者 健常者であった者でも，昨今のような高齢化社会にあっては，アルツハイマー病等の痴呆症にかかってしまう割合が次第に多くなっている。痴呆症にかからないで天寿を全うする人も多いが，誰にでも痴呆になる可能性はあるのだから，各人が痴呆になる前に，自分のそのような事態に備えて一定の対策を用意しておくことが望ましいと言えよう。このような観点からは，まず遺言がその方策として思い浮かぶであろう。しかし，遺言は自分の死後のためになすものであるから，これは痴呆対策としては用いることができない。そこで，自分で自分の事務処理ができなくなった場合（健常と死の間）を想定して，特定の者を世話人（代理人）に依頼しておくなどの方法が必要となる。しかし，自分でそうした配慮をすることなく痴呆症にかかってしまった場合には自分で世話人を選任できないから，身上監護と財産管理を行う者（世話人）が，裁判所のような公的機関によって選任されなければならないことになる（法定または選定成年後見人）。3．身体的障害により日常の事務処理ができない成年者 精神的な判断能力が不十分であるために世話を必要とするという場合には，世話の内容として重要なことは，契約のような法律行為を本人に代わって行うこと（代理）である。民法上の後見人が法定代理人とされているのもそのためである。しかし，生活をしていく上で不可欠な世話を必要としている人は知的障害者に限らない。自分に関する事務はすべて自分で判断できるが，身体的障害のためにその実際の処理ができないという人もいる。この場合には身上監護が重要であり，代理権については必要な限度で授与すればよいし，通常は本人との契約によって代理権を発生させることができる。ドイツの世話法ではこのような場合であっても，契約に基づく世話人を自ら選任できない人のための裁判所の手続きをも定めている。三．欧米諸国における成年後見制度改革の傾向 国により制度や方法が異なるが，今回は主としてドイツとオーストリア法における大きな流れについて検討した。1．制度改革の背景 成年後見制度の改革が世界的潮流となった背景的事情の一つに，国連の精神薄弱者権利宣言（1971年）や障害者権利宣言（1975）等に基づく世界的規模の運動の盛り上がりがある。これらの運動は主として障害者の人権の擁護と強化に大きく寄与してきたと考えることができる。こうした運動を通じて障害者の立場に立った後見ないし世話が考えられるようになり，各国においてしだいに従来の法体系ないし法理念の一定程度の転換が迫られることになったと考えてよい。 さらに，各国における高齢化社会の到来をあげることができ，日本も例外ではない。高齢者の間では痴呆症患者の割合も当然に高いから，彼らのための身上監護や財産管理が深刻な問題となってきているのである。2．ドイツ・オーストリアの新世話法における諸原則 これらの国の制度の根幹を流れている原作は，以下のようにもとめることができる。（1）本人の意思（自己決定権）の尊重 世話は，世話を受ける側の意思を尊重してなされなければならない。世話を受けるか否か，世話の内容や態様についても，本人の意思が尊重される。特に，施設入所や手術を受ける場合等においては，本人の意思は可能な限り最大限に尊重されるべきものとされている。このような考え方に立って，本人の行為能力の制限も最少限度（日本では禁治産と準禁治産に画一化されている）に留められている。この非画一化という点は，特にドイツ法において特徴的である。（2）補充性の原則 裁判所が世話人を選任することによって行う公的な世話制度は，私的な世話が不可能な場合に初めて導入されるべきものとされている。自分自身の身の回りの世話や財産の管理は，ほんらい私的自治の原則の支配する領域に属するものであるから，費用負担の問題を含めて，国家の干渉はできるだけ差し控えるべきであるとの考えに基づいている。ここでいう私的自治は，市民社会においては互いに他人の支配領域に不当に干渉はしないということであり，障害者の世話や介護は，親族の負担において行うというような事は意味していない。むしろ逆であり，障害者問題等は社会的な問題として位置づけられている。このような考え方が欧米の法改正の根底にあると考えてよい。（3）必要性の原則 世話をするに当たっては，本人が必要としている場合に限って，必要としている限りで行う，という原則に立っている。まず，世話の制度は周囲の人（親族など）の利益のための制度ではないという点を徹底すれば，世話ないし後見の申請権は本人のみに与えるのが妥当である。しかし，本人が必要性について適切な判断ができない場合が少なからずあるから，裁判所が職権により手続きを開始できるようにしておく必要がある。日本では四親等内の親族等も申請権者になっているが（民法7条），ドイツ法等の改正にみられるように申請権者を本人に限定し，その代わりに職権主義を導入すれば，親族等が禁治産宣告等を利用（場合によっては悪用）することをかなり効果的に防止することが可能となる。申請権者をこのように限定すると，周囲の者が本人のために世話の必要性を感じた場合に不便であると考える者もいるかも知れないが，必要性を感じた者は裁判所に対して職権の発動を求めればよいのであり，これは利害関係人でなくても，誰でもできるのである。このような法制度が実現すれば，日本におけるように身寄りのない老人のために，禁治産宣告の申請権者を探すような必要はなくなるのである。この職権は狭義の裁判官のみが行使できることが前提である。（4）個人的世話 世話人は，披世話人と個人的に接触し，個人的需要を満たすように努力し，具体的には本人のリハビリテーションに努めるべきものとされている。従って，身上監護は施設に任せ，財産管理は弁護士や税理士に任せる，というような方法は，特にそのような専門知識等の必要性がある場合にのみ認められるもりと解すべきである。

日本の大都市周辺部における市街化の状況は，都市計画的努力にもかかわらず決して優れたものとは言えない。法制度上はドイツ等の都市計画法制と大きく異なっているわけではないが，実現された都市の姿は全く異なったものとなっている。日本にとっては，ドイツ等の制度の本質的部分についてさらに研究する必要があり，ドイツを初めとする欧州側では，日本の経済発展との関連において日本の都市政策ないし法制度の研究を行う必要がある。すでに文献による予備的研究の段階は過ぎており，両者が一堂に会して討論を行う必要があった。 研究代表者と日本側分担者三名は，これまで，主としてドイツと日本の農業，土地法制ないし環境法制について比較研究を行ってきたが，特に1993年4月に早稲田大学ヨーロッパセンター・ボンにおいて行った日本農業法学会主催の「日本，ドイツ及び近隣諸国における特に環境問題に配慮した，農業構造政策とその法的諸問題に関するシンポジューム」以降，ヨーロッパセンターを媒体とした現地の研究者との研究上の連絡を密にしていた。日本と欧州諸国とは異なった社会的・経済的基礎の上にあるが，双方による問題意識のすり合わせにより，上記テーマに関する比較研究が可能であるとの共通認識に到達した。その具体的研究の場として，ヨーロッパ土地整備研究所の第21回定期学術大会のテーマとして我々のテーマを取り上げてもらい，「都市周辺部における土地整理手段」につき，早稲田大学ヨーロッパセンター・ボンにおいてシンポジュームを開催し，日本側からは，田山，楜沢，北山が報告を行い，田山と楜沢はセッションの司会も行った（ヨーロッパセンター・ボンの年報1994年度およびTeruaki Tayama / Erich Weiss, Bodenprobleme am Stadtrand, Peter Lange, 1996（提出済）参照）。1995年3月31日～4月9日迄の日程で，Prof. Dr. De Leeuw氏とProf. Dr. E. Weiss氏とが来日し，翌年のシンポジュームの内容上の検討を行った（この点については内部資料がある）。この講演もすでに一定の成果であるが，あくまでも準備段階における問題点の整理であり，本格的な研究の成果は1996年の「総合的なシンポジューム」において行う。 この3年間にわたるヨーロッパセンターボンにおけるシンポジュームの積み重ねにおいて，ヨーロッパの農地法制・政策の研究者にとっては，日本との交流については早稲田大学の研究者を通じての研究の交流が最も信頼のおけるものであるとの認識が定着しつつあると言える。2度にわたって（センターの第二プロジェクトを含めれば3回）ドイツにおいてシンポジュームを行ったが，その仕上げとして，早稲田大学の国際会議場において総括的なシンポジュームを行うことは，ごく自然であり，研究機関としての早稲田大学の地位をヨーロッパにおいて多少なりとも更に高めることになるものと信じている。